Учебно-методический центр

по аттестации научно-педагогических работников ВУЗов

Главная | Философия | Обществоведение | Книги | Учебники | Методики | История | Религия | Цели и задачи

Транспортная компонента

В общих рекомендациях по оптимизации землепользования полезно также учитывать меру дисбаланса, определяющую относительную нехватку одних видов функций по сравнению с другими. Это дает основание принципиально членить городскую территорию на относительно удобные (дальность меньше средней по городу величины) и неудобные зоны (дальность больше). А в их пределах также подразделять зоны относительного избытка или недостатка развиваемой функции.

Большое значение для  оживления строительства в непосредственной окрестности железных дорог в пределах городской черты и даже вблизи срединной части города имеет дифференцированное снижение цены участка и налога на  землю в этих районах. А.И. Стрельников объясняет это так: «Помпезное жилищно-административное строительство (которое большинство архитекторов, практикующих в градостроительстве, отождествляет с понятием «город») и отдельно продукция профессионально обособленной промышленной архитектуры между собой имеют пропущенную область деятельности — как правило, относимую к коммунальным зонам, в них же и зоны отвода железных дорог. Кроме вокзалов-терминалов внимание и проектировщиков и заказчиков не привлекали иные участки этих зон. И вот сложилось запустение, недостаток вложений в поддержание фонда, размещение в этих зонах случайных, общественно малозначимых объектов. К тому же реконструкция уличной сети в этих зонах осложнялась подчас наличием хаотических подъездных путей, хотя надобность реконструкции была особо необходима из-за большой интенсивности грузового движения. В итоге суммы подобных обстоятельств эти прижелезнодорожные зоны, даже находящиеся близ общегородского центра, приобрели черты, отождествляемые как обывателем так и экспертом с понятием «периферия». Если бы по соображениям общегородской целесообразности для подобных участков были установлены поощряющие цены для занятия участков или обновления зданий, то можно было бы привлечь частного инвестора к реконструкции этих упущенных зон. Этому мешает «центрическая» зонная система оценок земли, которая приравнивает цены на участки или недвижимость к общей зональной оценке в зависимости от близости центра. Тем самым, игнорируя индивидуальные свойства локального места, городской управленец не только не привлекает частного партнера к программе обновления, но скорее отпугивает его. И это характерно как для центральной зоны, так и для периферии. В центре средневысокая оценка полос при железнодорожных дорогах не привлекает инвестора, ибо рядом по той же цене есть уже готовые к освоению престижные участки. То же и на периферии: недифференцированная средне зонная оценка земель и недвижимости не стимулирует обновление сходных участков. В итоге запуск механизмов рыночного толка лишь усугубляет разнокачественность городских территорий.»

Итак, характеристика городских территорий по доступности, определяемой системой связей в городе, наилучшим образом дифференцирует территорию по ее ценности. Критерием отклика на доступность (проявление фактора ценности) служит наивысшая, как правило, плотность объектов тяготения населения в сочетании с их емкостью (объемлющий показатель — плотность эффективной площади на единицу территории).

Поскольку транспортная компонента не единственная в принятии решения о стратегии землепользования, учет транспортного фактора возможен не только в балльной, но и в количественной форме: изменению величины дальности корреспонденций соответствуют оценки объемов затрат на транспортное функционирование при эквивалентном качестве транспортного обслуживания.

Одна из причин высоких затрат времени на трудовые связи, а также высоких величин дальности передвижений и поездок заключается в существенном дисбалансе размещения жилых и трудовых функций в плане города. Дисбаланс приводит к вынужденному тяготению на большие расстояния. Следовательно, и для населения и для предпринимателей и в целом для всего городского сообщества полезно стимулировать развитие трудовой функции в зоне ее дефицита. И наоборот, бюджет города может стать менее напряженным если ввести механизмы, ограничивающие дальнейшее развитие трудовой функции в зоне ее избытка. К сожалению, сегодняшние неуправляемые процессы приводят к тяжким последствиям для транспортной системы в центре города. Это очевидно наблюдается по загрузке магистралей, но менее очевидно, однако значимо, для показателей затрат времени и дальности поездок.

Аспект динамики.

Учет коммуникационных свойств городской территории позволяет увидеть планировочную структуру города иной, чем при преобладающей оценке только лишь недвижимости.

Возможно и концептуальное изменение городской политики и изменение структуры управления городом. Важно также то, что необходимый для этого инструмент (методика транспортных расчетов и приложений к ним) вполне доступен как проектировщику, так и управленцу. Более того, возможность наглядного представления результатов анализа позволяет рассчитывать на обсуждение результатов широким кругом специалистов и в конечном итоге самим населением.

Большинство естественно развивавшихся городов (Москва, в частности) приобрело концентрическую структуру. Разрастаясь от исторического очага зарождения и будучи связаны с внешним миром, эти города в течение длительного периода приобрели радиальный транспортный каркас. Города с железными дорогами (дополнительный фактор затруднения переходов) особенно задержались с целесообразным переходом к радиально-кольцевой или тангенциальной системам. В таких городах центр столь узнаваем, что задача его роста сводится лишь к определению размеров территории, отождествляемой с понятием «центр», и к проведению его внешних границ.

Графоаналитическая система Якшина [Якшин] была построена на образцах исторически (естественно) развивавшихся городов. В последнее же время за рубежом малые (за редкими исключениями) города, а у нас же подчас и крупные, созданные государственной политикой индустриализации, приобрели искусственную исходную структуру, кардинально отличающуюся от естественно выросших. Как правило, это «города при промышленности». Параллельное построение промышленной и жилой зон не позволило авторам проектов найти удачное место для размещения функции центра. Отчасти потому, что серьезный транспортный анализ не входил по Инструкции в проект генерального плана города. Это отнесено к задачам ведомственной Комплексной транспортной схемы (КТС). Но она, по — необходимости включая методы транспортного анализа для обоснования вложений в транспортную инфраструктуру, «не имела права» подвергать ревизии положения генплана, даже если обнаруживала явные промахи. Однако обобщение проектов КТС дало новое знание.

К примеру, ставшая привычной, задержка с финансированием социальной базы крупных и средних городов, развивавшихся в системе социалистического планового хозяйства с финансированием социальной сферы по остаточному принципу, приводит к стихийному созданию распределенной функции центра (объектов обслуживания) по узлам транспортной системы (ибо в городе такого размера именно через транспорт достигаются объекты). Происходит  естественная активизация функций обслуживания в зоне концентрации пассажирского потока, прежде всего, трудового. Популярность объекта связывается с   возможностью его не только прямого, но и попутного посещения.

Это уже дает нам возможность при проектировании подобного вновь создаваемого города прежде всего проанализировать трудовые связи и в местах их концентрации наметить дислокацию функций центра. В свою очередь объекты центра порождают собственный поток как с жилыми зонами так и с трудовыми, а также между собой. Этот поток смещен по времени с трудовым, но использует ту же материальную структуру транспортной системы. Такой простейший ход рассуждений показывает, что возможно найти экономию расходов городского бюджета, если положить в основу функциональную целесообразность. Конечно, имеются ограничения потенциала транспортной сети (не всегда возможно дать дополнительную нагрузку в зоне концентрации потоков) и, конечно, функциональная польза не исчерпывает критерии назначения зоны центра.

Аспект динамики.

По мере территориального развития города происходит изменение его коммуникационных свойств. Ранее наиболее доступные зоны могут перестать быть таковыми по нескольким причинам.

Первая — одностороннее развитие города в течение длительного периода делает трудно доступным ранее сформировавшийся центр. Появляются зоны, не насыщенные еще объектами, но более доступные для населения. Если в городе нет  механизмов реакции на изменение ситуации, то частный предприниматель может уловить возникающую коньюктуру и самостоятельно активизировать свою деятельность в подобной зоне. Но это приводит к задержкам в благоприятном преобразовании планировочной структуры города и, соответственно, приводит к некоторым потерям в городском хозяйстве.

В развивающемся организме города все время чередуются территориальные (экстенсивные)  и структурные (интенсивные)  преобразования. Их темпы нигде в мире не совпадают. Как правило, в наших городах опережало территориальное развитие, следом за которым, по мере возрастания напряженности в потоках переструктурировалась транспортная система. Строительство метро, пробивка новых магистралей или строительство мостов ( в соответствии с терминологией параграфа № 3.1. – пороговые управляющие воздействия) немедленно меняли степень доступности фрагментов территории и меняли отношение к этим фрагментам со стороны предпринимателей. Изменение организации уличного движения или маршрутной системы массового пассажирского транспорта (менее сильные акции) также меняют относительную доступность разных фрагментов территории. Даже в предыдущей эпохе, казалось бы плановой экономики, поведение отраслей и ведомств на территории города было подобно частному предпринимательству: возникали магазины и другие объекты тяготения в зонах улучшения доступности.

Еще один аспект преобразования транспортной системы связан с задержками в ее адекватном развитии. Если подобное происходит, то структура города претерпевает необратимые или слишком дорого обходящиеся городу издержки. Имеющийся потенциал развития (предприятия как место труда, торговля и другие объекты массового посетительского тяготения) расходуется в инерционных зонах — близ старого местоположения центра, закрепляя его. К моменту создания нового элемента транспортной системы может оказаться, что не остается достаточного потенциала для освоения новых зон. Мало того, что они практически пустуют, но важнее, что гипертрофированная нагрузка на территорию исторического центра создает транзитный поток мимо потенциально наиболее выгодных для города зон.

Итак, изменению доступности в плане города соответствует изменение привлекательности  зон для развития объектов тяготения. Доступность в значительной степени определяется конфигурацией и качеством транспортной сети. Но, как только что было сказано, транспортная сеть не всегда бывает идеальной для данного размещения населения и объектов его тяготения. Преобразования в структуре транспорта могут повлиять на изменение доступности отдельных зон. Более того, задержки с преобразованием (недостаток финансирования) также могут повлиять на изменение доступности — привлекательности и привести к смене приоритетов в освоении городского пространства.  Так, например, сеть малых магазинов в истории развития городов (при отсутствии автомобилизации или низких ее уровнях, как у нас) стихийно возникала в узлах транспортной сети, на перекрестках. Особенно ценными были входы в заведения непосредственно с угла здания с ориентацией на обе пересекающиеся улицы. Каждый может вспомнить эти примеры как у нас так и за рубежом. Однако с ростом городов росла значимость транспорта в достижении объектов. Его остановки размещаются смещенно относительно непосредственно узла. Кроме того, рост автомобилизации породил проблему паркирования и более ценными стали места с достаточным резервом свободного места. При невысокой автомобилизации (ориентировочно, до нормы 1:10) достаточно было использовать притротуарные полосы проезжей части. Но далее возникал конфликт между потребностью движения (интересы города в целом) и потребностью в стоянках (интересы конкретного здания или группы зданий). Паркирование входит в задачи регулирования городскими властями. Осознается факт необходимости оплаты городской территории (каковой является улица) конкретным пользователем. Возникают т.н. «муниципальные стоянки» или предприниматель выкупает подобное право у города, создавая специфический вид услуг (в частном случае для «своих» клиентов, в общем — для обслуживания прилегающей территории).

Известны примеры возрождения активности посещения центральных универсальных магазинов на западе в центре узкой улицы, когда хозяева магазина устраивали автостоянку (часто бесплатную для посетителей магазина) во дворе магазина, доступном с соседних улиц и оформляли второй фасад для автомобилистов.  Но в России нам известны случаи прямого захвата площади улиц для своего паркирования без какого-либо выкупа. Имеются примеры по Москве, когда предприятия бесконтрольно использовали площади улиц для отстоя грузового транспорта, в то время как технологический цикл предприятий требовал аренды соответствующей территории.

Технология сотрудничества. Организационные формы и методы взаимодействия субъектов развития территории.

Успешность процесса принятия решений в проблем жилища [Habitat] определяется степенью соучастия, вовлеченности всех сторон, заинтересованных в конкретном данном решении. Это было признано международным сообществом на таких конференциях, как Встреча в верхах в Рио-де-Жанейро и на второй Клнференции Хабитат в Стамбуле.  Всемирный опыт городов показывает, что соучастие в принятии решений увеличивает:

  1. прозрачность, так как информированность, приоритеты, стратегии, действия делаются  открытыми для всех участников процесса городского развития;
  2. ответственность, основанную на взаимной подотчетности всех участников процесса выполнения взятых на себя задач;
  3. справедливость, так как социальные группы, которые обычно исключаются из процесса принятия решений в данном подходе имеют возможность  выразить свои опасения и защитить свои интересы;
  4. эффективность, так как информация доступна всем, решение приняты всеми, что исключает дублирование и несогласованность усилий.

Все усилия при этом  взаимодополняются  и взаимно поддерживаются. Появляются большие возможности мобилизовать местные ресурсы и, за счет примирения расхождения интересов участников процесса городского развития,  сохранить свою систему  приоритетов совместной деятельности.  Принимая во внимание все изложенное, ясно, что соучастие – это ключевой элемент хорошего управления.

Соучастие реализует права граждан, выявляет слабые места  в прцессе принятия решений, позволяет на ранних стадиях выявить отклонения процесса выполнения решений от ожидаемого результата, дает возможность фиксировать успехи процесса выполнения этапов, что приводит к привлечению новых инвестиций.

Важным моментом является институализация процедур соучастия, что делает их  более понятными и в хорошем смысле неизбежными.

Центральным звеном экономического механизма строительства жилья является мобилизация и использование средств.

Традиционно осуществление программ жилищного строительства финансировалось за счет государственных капитальных вложений. Но современный кризис экономики, огромный бюджетный дефицит не дают основания рассчитывать на государственный бюджет. Экономическая жизнь на территориях угнетена. Население не имеет постоянного, каждодневного интереса к получению прибыли. Организационный потенциал крайне низок, и если ориентироваться на естественный ход событий, то должно пройти, по оценкам, 20 и более лет, чтобы появились те самые предприниматели (в цивилизованном понятии), чтобы их количество в числе 2-5 процентов населения организовало его производительный труд на основе интересов.

Поэтому предусматривается изыскание иных источников капитальных вложений. В этой ситуации исключительное значение приобретает проблема финансирования строительства и приобретения жилья для основной массы потребителей за счет источников негосударственных средств.

Рассмотрим технологию привлечения средств на территорию от нескольких различных субъектов экономической деятельности и объединение их ресурсов через механизм корпорации развития территории (КРТ).

Ее задачи — привлечение средств, производственных мощностей и основных фондов государственных организаций и предприятий с иными формами собственности, зарубежных инвесторов и граждан Российской Федерации.

На базе КРТ может быть организован консорциум, включающий государственно-коммерческие банки, научно-исследовательские учреждения, совместные и малые предприятия, общественные и благотворительные организации и фонды, консорциуму предстоит не только объединить различные структуры, но и обеспечить активацию коммерческой деятельности.

За счет привлечения Корпораций развития территории может быть обеспечено наилучшее сочетание предпринимательской инициативы и интересов населения при комплексном развитии территорий.

Подготовка и осуществление различных проектов реконструкции, нового строительства (инвестиционных проектов), заключение связанных с этими проектами сделок — все это по сути коммерческая деятельность. Государственным органам заниматься ею не следует — это неэффективно, а во многих случаях и противозаконно — органы власти не должны заниматься коммерцией. Они должны передавать активы этим корпорациям в доверенное (трастовое) управление на условиях гарантирующих баланс интересов населения и предпринимателей. Спорные вопросы должны решаться с привлечением Наблюдательного Совета, создаваемого одновременно с наймом Корпораций развития территории.

Смысл создания КРТ и состоит в том, чтобы освободить государственных чиновников от несвойственных им функций и построить такую систему взаимоотношений между органами власти и управления, инвесторами, подрядчиками, собственниками и арендаторами недвижимости, населением территории, которая бы максимально способствовала привлечению инвестиций, осуществлению различных проектов развития с учетом и согласованием различных интересов.

Преимущества КРТ состоят в непосредственной «корыстной» заинтересованности и сосредоточенности на локальной территории. Очевидно, что тем глубже будет проработана силами КРТ концепция развития «подведомственной» ей территории, тем больше ресурсов (порой скрытых) будет выявлено; чем тщательнее и с расчетом на перспективу будут подготовлены проекты, тем большую выгоду в итоге получит КРТ.

В такой системе КРТ должна играть роль связующего звена, увязывающего интересы и выполняющего комплекс услуг для различных упомянутых структур, организаций и лиц, действующих в этой сфере.

Корпорация развития территории, таким образом, представляет собой ничто иное, как «девелоперную» (иначе говоря, землеустроительную) фирму, занимающуюся развитием и обустройством определенной локальной территории, представляющей интерес с точки зрения привлечения значительных инвестиций.

В наших условиях такие Корпорации, по-видимому, лучше иметь коммерческими. Предлагаемая правовая форма КРТ — акционерное общество открытого типа. При этом на первом этапе деятельности КРТ вся первичная эмиссия акций КРТ полностью выкупается ее учредителями в заранее оговоренных долях, а вторичная эмиссия, производящаяся после завершения первого этапа, в значительной своей части размещается среди населения, проживающего на соответствующей территории.

Органы власти передают профессионалам активы в доверенное управление, а сами коммерцией не занимаются. КРТ аккумулируют активы территорий, основные из которых:

— бюджетные средства (из бюджета территории), с возвратом;

— финансы, для коммерческого использования;

— активы уже существующих на территории холдинговых компаний;

— переданная КРТ недвижимость;

— переданная КРТ собственность;

— земельные ресурсы,

— иные виды ресурсов.

Использование этих активов регламентируется как общим (генеральным) договором с территориальной администрацией, так и многосторонними договорами с владельцами активов.

Представляется целесообразным создание КРТ в форме «двухядерной» структуры. При этом в качестве одного из ядер будет выступать одна или несколько консалтинговых фирм, связанных договором о совместной деятельности (своего рода «мозговой центр» КРТ). В качестве второго ядра предлагается один из банков, пользующихся доверием соответствующей региональной администрации, — «финансовый центр» КРТ. Эти две структуры, доли которых в капитале КРТ в течение всего периода функционирования этой организации должны оставаться равными, в совокупности держат контрольный пакет акций КРТ.

Соответственно, Банк и консалтинговая группа должны обладать исключительным правом представлять кандидатуры президента и генерального директора на утверждение собранию акционеров.

В качестве остальных учредителей рекомендуются:

— Фонды имущества, комитеты по управлению имуществом;

— государственные, муниципальные и приватизированные организации и предприятия, играющие незаменимую, ключевую роль в комплексной реконструкции данной конкретной территории и являющиеся, в некотором смысле монополистами.

В числе последних во всех, по-видимому, случаях можно указать компании, специализирующиеся в области строительства и инженерных коммуникаций, энергетического снабжения, связи, а также архитектурно-планировочные и иные подобные организации. Вопрос о привлечении иных компаний, играющих критическую роль в комплексной реконструкции каждой конкретной территория, должен определяться в каждом конкретном случае по согласованию с местной администрацией.

Аналогично применительно к конкретным ситуациям должен решаться вопрос о форме вкладов каждого участника в уставной капитал КРТ (денежные средства в рублях и в СКВ, права на земельные участки и объекты недвижимого имущества, услуги, «ноу-хау» и т.п.).

КРТ имеет свой финансовый центр, банк. Учредителями КРТ в наших условиях могут выступать фонды имущества (основной «застрельщик»), а также основные, доминирующие на территории государственные, муниципальные, частные, уже приватизированные предприятия.

Разумеется, нельзя обойтись без предприятий энергоснабжения, строительных, в первую очередь специализирующихся в строительстве инженерных коммуникаций, связи, проектно-изыскательных, архитектурно-планировочных и т.п. организаций. КРТ размещает заказы на предварительную и проектную документацию, а впоследствии заказывает и строительные работы, т.е. выступает как заказчик-застройщик.

При реализации этих этапов КРТ «увязывает» все имущественные отношения, связанные с недвижимостью, разрабатывает схему финансирования, координирует распорядительную деятельность

местной власти, необходимую для осуществления проекта, формирует общественное мнение.

Правовой основой деятельности КРТ является генеральный договор с местной администрацией, где найдут отражение обязательства КРТ, по порядку действий направленных на развитие территорий КРТ, а также обязательства администрации по передачи прав КРТ. Балланс интересов должен состоять не только в развитии территории, но и в получении прибыли КРТ как коммерческой организации. В основном договоре, его предметной части могут быть, например, записаны следующие положения:

— реализация комплексного подхода к реконструкции и застройке территории,

— развитие инженерной, информационной, транспортной инфраструктуры,

— эффективное использование земельного фонда при размещении коммерческих объектов,

— организация и проведение приватизации, демонополизации эксплуатационных территориальных служб,

— разработка схем финансирования с целевым сокращением бюджетных расходов, привлечение инвесторов, в т.ч. иностранных.

Этот список можно продолжить и детализировать по направлениям деятельности КРТ:

проведение тендеров, конкурсов при выборе инвесторов,

— маркетинговые исследования,

— разработка учредительных документов новых территориальных предприятий, помощь в их регистрации,

— создание инвестиционных пулов, и т.д.

Для эффективной деятельности КРТ в соответствии с договором, администрация должна выполнить некоторые «санитарные»функции; освобождать территорию от прав физических и юридических лиц, если такая необходимость возникнет в процессе реконструкции, например, отселение жителей при сносе ветхого фонда при реконструкции жилых зданий.

В целом все эти вопросы допускают хорошую предварительную проработку и «на бумаге» можно получить достаточно строгую и стройную схему.

Экологически важные объекты также целесообразно поручать в доверенное управление коммерческим компаниям. Эти компании поставляют региону за плату конкретную экологическую услугу (например, — чистую реку), платят неустойки за нарушение условий договора и используют охраняемый ими объект в коммерческих целях с обязательным соблюдением установленных Генпланами сервитутов.

Корпорация развития территории может быть заказчиком таких работ как выбор территорий под застройку, разработка планов застройки, инженерное освоение территорий поселений, строительство ведущих к ним транспортных магистралей, линий передачи электроэнергии, газа, других магистралей.

Эти работы финансируется частично на возвратной основе за счет городского бюджета или внебюджетных фондов. Возврат средств осуществляется включением стоимости этих работ в цену продажи участков, в арендную плату или в налоги на территорию.

Заказчиком строительства жилья могут быть: Корпорации развития территорий, Исполнительная дирекция программы, добровольные объединения граждан -индивидуальных застройщиков, субподрядные фирмы, владельцы индивидуальных участков.

Финансирование строительства осуществляет заказчик.

Функции корпорации развития территории.

Функции КРТ — это услуги предоставляемые в целях реализации тех или иных проектов развития территории.

Эти услуги в значительной степени сводятся к тому, что принято в строительстве называть функциями заказчика и застройщика. То есть это подготовка по заказу КРТ необходимой предпроектной и проектной документации, заказ необходимых подготовительных и непосредственно строительных работ. Такие организации занимаются инфраструктурным обустройством территории, подыскивают земельные участки для сдачи в аренду, в т.ч. иностранным инвесторам, оказывают им консалтинговые услуги. Корпорация осуществляет программно-целевое планирование и управление развитием территорий. Четко выделяются проекты, вся система управления и их реализация до завершающей стадии. Прорабатываются концепции развития территории, на этой стадии выявляются скрытые ресурсы и возможности. Чем успешнее будет осуществлен этот и реализованы последующие этапы, тем большую прибыль получит КРТ как коммерческая организация.

В современных экономико-правовых условиях чрезвычайно важное значение приобретают учет всех имущественных, правовых аспектов любого проекта, тщательность подготовки договорв (контрактов), учет и формирование общественного мнения. Это значит, что КРТ может и обязана не только заниматься архитектурно-строительными проблемами, но и контролировать имущественные отношения по недвижимости, вовлеченной в проект, разрабатывать экономические (финансовые) схемы осуществления проекта, необходимые распорядительные документы местных властей, готовить договора и контракты, проводить кампании в сфере public relations.

Естественно, что КРТ не может и не должна ограничиваться функциями чисто консалтинговой фирмы, предоставляющей услуги фирмам непосредственно осуществляющим проекты. Занимая центральное, координирующее место в вопросах развития конкретной территории, имея необходимые полномочия, полученные по договорам с органами власти и управления КРТ сама становится активным участником проектов, извлекая прибыль, приобретая права на недвижимость и т.д.

Правовая основа деятельности корпорации развития территории — система договоров. Успешное выполнение КРТ ее задач требует установления ею надежных долгосрочных договорных отношений с соответствующей администрацией. Такие отношения оформляются Генеральным договором и следующими в его развитие частными договорами, соглашениями.

Общий смысл этих договоров — обязательства КРТ выполнять функции и действия, необходимые для развития территории в направлениях, определяемых и/или согласованных муниципалитетом, а также обязательства муниципалитета предоставлять определенные права КРТ, которые дают ей возможность не только возместить свои затраты, но и получить прибыль.

Эти права включают возможность заключения различных сделок (в том числе и от имени муниципалитета) в рамках осуществления проектов, проведения конкурсов, тендеров и аукционов на объекты недвижимости (опять-таки в целях и в рамках осуществления проектов развития) с получением за это вознаграждения, а также преимущественных прав приобретения прав на недвижимость через участие в проектах (в том числе и в качестве инвестора).

Предметом Генерального договора являются совместные согласованные действия и распределение между соответствующей Администрацией и КРТ прав и обязанностей по осуществлению комплексной реконструкции объектов на территории, включая, но не ограничиваясь нижеследующим.

*1. Отработка и реализация комплексного подхода к реконструкции и застройке территории в целях создания на ней полноценной современной городской среды, предусматривающего осуществление взаимосвязанных мероприятий по совершенствованию и гармонизации жилой среды, созданию

современной системы бытового обслуживания населения, улучшению санитарно-гигиенических и экологических условий, опережающее развитие транспортной и инженерной инфраструктур, эффективное использование земельного фонда, путем, в частности, широкого использования подземных пространств, а также размещение объектов коммерческого назначения как инвестиционной основы для реализации проекта в целом.

*2. Разработка и реализация предложений по комплексному обслуживанию территории средствами жизнеобеспечения и содержанию муниципальных объектов на основе внедрения принципов социально ориентированной рыночной экономики, предусматривающих, в частности, демонополизацию и частичную приватизацию служб эксплуатации зданий и иных объектов городского хозяйства на территории в целях формирования конкурентного рынка услуг в интересах населения.

*3. Разработка и реализация предложений по финансовому обеспечению комплексной реконструкции и развития территории, предусматривающих сокращение расходов соответствующего местного бюджета на эти цели за счет, в частности, привлечения децентрализованных и негосударственных (в том числе иностранных) финансовых ресурсов путем широкого использования современных рыночных механизмов, включая отработку методов самостоятельной консолидации и эффективного управления привлекаемыми финансовыми средствами.

В ходе исполнения Генерального договора Администрация и КРТ могут заключать между собой отдельные договоры, контракты и/или соглашения для реализации каждого конкретного проекта в pамках программы реконструкции и развития территории.

Согласно Генеральному договору Администрация может поручить КРТ выполнить следующие работы:

а. Сбор исходных данных о территории, изучение и прогнозирование процессов изменения существующего положения, выполнение предпроектных работ, в том числе:

— анализа и оценки динамики существующих структурнопланировочных особенностей территории в надсистеме, взаимовлияния территории и прилегающих территорий;

— анализа социально-демографической динамики населения;

— сравнительного анализа эффективности различных вариантов использования территории;

— выработка рекомендаций по комплексному опережающему развитию инженерной инфраструктуры на территории, включая системы связи;

— сравнительный анализ вариантов схемы и опорного плана функционального зонирования территории и соответствующих технико-экономических показателей, выбор оптимального варианта;

— сравнительный анализ возможных вариантов изменения природной характеристики территории и комплексная оценка динамики соответствующего состояния природной среды;

б. Разработка градостроительной программы комплексного развития территории, составление эскизов ее застройки с учетом современной градостроительной и социальноэкономической политики, предусматривающей:

— оптимизацию структуры жилищного фонда за счет нового строительства и реконструкции устаревшего жилищного фонда;

— обеспечение необходимого качества бытового обслуживания на уровне микрорайонов и территории в целом;

— оптимизацию системы постоянного и временного хранения транспортных средств индивидуального пользования;

— эффективное использование подземного пространства;

— транспортное обслуживание территории;

— очередность, ресурсное и организационное обеспечение реализации проектных решений;

— разработку природоохранных мероприятий и расчет их экономической эффективности, стратегии реализации природоохранной программы;

— опережающее инженерное обеспечение территории;

— разработку принципиальной схемы благоустройства, озеленения, размещения объектов городского дизайна;

— эколого-градостроительную оценку формирования коммунальной зоны;

— разработку вариантов эскизного проектного решения;

— разработку концепции архитектурно-планировочных ограничений территории;

— обеспечение возможности строительства объектов коммерческого назначения как основы для развития социальных структур;

— составление системы бизнес-планов.

Обеспечение организации разработки

Эскизно-архитектурных проектов застройки (ЭАП) локальных территорий в рамках территории (микрорайона, квартала и т.п.) и предоставление указанных ЭАП (после согласования уполномоченными на то по законодательству органами власти и управления) на рассмотрение и утверждение в соответствующий Градостроительный Совет.

Генеральным договором должно быть также предусмотрено, что при установлении неспособности какого-либо инвестора исполнить свои обязательства по заключенному таким инвестором с Администрацией договору на реализацию конкретного инвестиционного проекта (реконструкции, строительства) на территории, повлекшем приостановление действия или прекращение указанного договора в порядке, определенном этим договором и/или законом, КРТ в целях осуществления инвестиционного проекта в срок и на условиях, установленных прекращенным договором, вправе беспрепятственно принять на себя осуществление всех прав и исполнение всех обязанностей указанного инвестора по такому договору на период приостановления его действия, равно как и беспрепятственно вступить в права и принять на себя исполнение всех обязанностей инвестора, договор с которым был прекращен.

Сложным в этом случае является вопрос, в какой степени жители такой территории могут диктовать свое видение ее развития по сравнению с будущими жителями, силами которых эта территория только и может быть освоена.

Если будущие жители — это организация граждан типа коллектива индивидуальных застройщиков (КИЗ), или некая надтерриториальная общность, то их шансы выступать заказчиком перед КРТ вполне реальны.

Активы КРТ образуются за счет уставного фонда, авансированного капитала учредителей КРТ, выручки от реализации работ (услуг), за счет кредитов, приобретения имущества из прибыли, а также за счет повышения стоимости земли. Уставной фонд КРТ составляется с учетом исходной денежной оценки 1 га земли. Повышение стоимости земли в результате хозяйственной деятельности является совместной собственностью учредителей КРТ.

Можно уверенно сказать, что в будущем (и наверное не очень далеком) Корпорации развития территории появятся во многих регионах, так как это эффективная структура, способная сама пробивать себе дорогу. Вместе с тем представляется целесообразным выступить с законодательной инициативой принятия соответствующего акта, которым бы поощрялось создание такого рода Корпораций.

Однако зарубежный опыт работы корпораций развития основан на их функционировании в условиях во-первых, стимулирующей производство налогово-правовой среды, во-вторых, хотя КРТ на территории и является в известном смысле монополистом, общая обстановка существенно антимонопольна, имеются сдержки и ограничения; в третьих, корпорации работают в сфере заведомо рыночной, где успешно функционируют и конкурируют многочисленные субъекты рынка, т.е. партнеры корпорации в имеются и умеют работать.

У нас эти факторы отсутствуют или все сразу, или в значительной мере.

Несколько ближе к нам опыт Китая, где корпорации развития сыграли выдающуюся роль в развитии свободных экономических зон. Однако этот опыт вряд ли применим в должной мере:

невозможно привить населению конфуцианскую мораль и вообще оказаться в условиях «китайской специфики», связанной в том числе с ролью компартии и политической стабильности.

Как, в наших условиях сориентировать КРТ на работу с населением, а не быть проводником и выразителем интересов «зеленой (долларовой) зоны» экономики — тех нескольких процентов населения, которые эксплуатируют основную его часть путем откачки природных ресурсов и используют разницу цен?

Для эффективной работы наблюдательного совета нужна законодательная база и квалифицированные люди, которые сами являются продуктом осмысленной, продуктивной экономической деятельности.

Как к работе в КРТ привлечь энергичную квалификацию? На первых порах КРТ не будет иметь такой прибыли, которую сегодня дает торгово-посредническая деятельность. Опыт корпораций в Москве, в ее наиболее привлекательных для инвестиций центральных районах, показывает, что их функции сводятся к обслуживанию богатых инвесторов. Выдающихся результатов по вовлечению населения в совместную деятельность пока нет. В таком же духе смогут работать корпорации в районах аэропортов, крупных транспортных узлов. А что делать средне-стандартной территории?

Могут ли в такой ситуации корпорации, для «прокорма», заниматься параллельно чистой коммерцией?

Как в условиях разочарования вовлечь жителей, их средства на территорию, если таковых нет?

Как защитить членов КРТ в прямом смысле, ведь их деятельность призвана обесценить усилия сомнительных конкурентов, которые уже «осваивают» территорию? Сколько это будет стоить?

Можно задать еще немало таких вопросов. Однако идее КРТ нет альтернативы. Вероятно, потребуется обмен опытом, создание школы-инкубатора на федеральном уровне для подготовки специалистов.

Система проектирования и строительства жилых домов и комплексной застройки земельных участков, принятая в Канаде

В Канаде эффективно функционирует, отличная от нашей, система взаимодействия всех субъектов инвестиционного процесса, включая органы управления. Эти отношения опираются на детально разработанную экономико-правовую базу.

Организации, являющимися ключевыми звеньями в общей системе взаимодействия:

— фирмы по производству и комплектации строительными изделиями и деталями объектов строительства часто с собственными разработками и технологиями;

— Мэрия и департамент экономического развития города;

— проектно-строительная фирма, занимающаяся разработкой архитектурно-планировочной документации, рабочих чертежей инженерной подготовки территории и выступающая заказчиком строительства инженерных коммуникаций, сооружений и дорог;

— девелопер поселка на территории для развития жилищного строительства. Ниже описана схема взаимодействия участников строительного процесса и последовательности разработки проектной документации. Принцип построения схемы основан на принятой в Канаде системе налогообложения и юридической ответственности всех участников. Главное звено — фирма девелопер (заказчик-застройщик). Городская мэрия финансирует разработку генплана города, рассчитанного на 20-летний период и разрабатываемого Управлением планирования Мэрии. Мэрия утверждает генплан, ведет переговоры с владельцами предлагаемых генпланом к освоению земель, при необходимости лоббирует продажу этих земель, вплоть до принудительного выкупа.

Девелопер покупает землю и на определенных, довольно жестких, условиях заключает с мэрией договор на освоение земли, заказывает и утверждает Концепт-план освоения земли, подготавливает данные (в т.ч. лоты на конкретные участки) для внесения в городской земельный кадастр, организует и финансирует работы по полной инженерной подготовке территории, нанимая для этого необходимых проектировщиков и строителей.

Девелопер уплачивает налоги городу за приобретенную для застройки землю до передачи (продажи) земельных участков застройщикам под строительство жилых домов и несет юридическую (судебную) ответственность на протяжении всей жизни проекта за эксплуатационные качества подготовленной территории. Все изменения в утвержденный проект в процессе строительства и эксплуатации земли могут быть внесены только с согласия девелопера.

Через девелопера осуществляются инвестиции всех заинтересованных участников проекта освоения земли, которые рассчитывают на получение дивидендов от продажи более дорогих участков после их освоения.

Для разработки проекта «освоения земли» (проект застройки, вертикальная планировка, дороги, инженерные сети и сооружения, озеленение и благоустройство, экология, экономика, разбивка участка на лоты для индивидуальных землепользователей) девелопером нанимается проектно-строительная фирма. Эта фирма, в лице ее Инженера, также несет юридическую ответственность на протяжении всей «жизни» проекта.

Каждый Инженер, имеющий право разработки подобных проектов, имеет свою лицензию, персональную печать, выдаваемую органами власти. В случае если по каким-либо причинам, в построенном поселке зафиксируются чрезвычайные происшествия, повлекшие ущерб или жертвы, обязательно производится расследование. Если фиксируется отступление от проекта, ущерб возлагается на Инженера, который, кроме всего прочего, может быть и лишен лицензии.

Проектно-строительная фирма

Проектно-строительная фирма по конкурсу привлекает специализированные фирмы, занимающиеся строительством сетей и объектов инженерной подготовки территории, и осуществляет авторский контроль за ходом строительства, защищая экономические интересы фирмы девелопера.

После окончания полной подготовки площадки для строительства домов, схема организации работ может развиваться по разным сценариям.

В первом варианте (а) подготовленная документация продается домостроительным фирмам для последующего строительства домов и продажи участков с домами конкретным заказчикам-покупателям. В этом случае доходы девелопера (и его инвесторов) определяются разницей цен на землю до и после ее инженерного освоения, а приобретающая освоенную землю домостроительная фирма платит городу налоги по повышенной ставке до момента продажи земли вместе с домом — будущим владельцам домов. При этом эта фирма берет на себя работы по маркетингу земель, поиску заказчиков (покупателей) домов, подрядные взаимоотношения с проектно-конструкторскими фирмами, осуществляющими разработку конструкции и технологии домов, их поставку и комплектацию.

Во втором варианте (б) девелопер сам проводит маркетинг домов и участков, вступает в подрядные отношения с проектно-конструкторскими и домостроительными фирмами, осуществляет продажу участков с домами будущим владельцам, получая прибыль от разницы цены на землю до ее освоения и цен на участки с домами. Потенциальные доходы девелопера в этом варианте увеличиваются. Однако их фактическое получение откладывается по сравнению с первым вариантом по времени и сопряжено со значительными дополнительными финансовыми и организационными усилиями для выполнения работ, которые более эффективно могут быть выполнены специализированными фирмами.

Возможен и третий вариант (в), при котором застройщиком всего жилого поселка (или его части) выступает проектно-конструкторская фирма, создавшая конкурентно-способные дома, пользующиеся повышенным спросом и не желающая отдавать свою технологию другим домостроительным фирмам.

В этом случае девелопер заключает с этой фирмой договор на застройку жилых поселков, поручает фирме маркетинг, строительство и продажу домов с участками и получает прибыль, оговоренную указанным договором.

При наличии большого числа конкурирующих между собой проектно-конструкторских и домостроительных фирм третий вариант не получает в Канаде широкого распространения, однако в других в других странах, где владелец земли (или по договору с ним — девелопер) не имеют необходимого опыта домостроения канадские фирмы организуют работу и по такой схеме.

В каждом варианте разработка необходимой для строительства домов документации ведется проектно-конструкторскими фирмами непрерывно и параллельно с работами по подготовке территорий и подбору покупателей домов. Подготовка и реклама каталогов типовых проектов и технологий оказывают существенное влияние на поведение как девелоперов, так и заказчиков и застройщиков домов. При этом автоматизация проектирования домов и индустриализация в изготовлении элементов домов позволяют всегда обеспечивать ситуацию, при которой окончательная планировка и дизайн разрабатывается и реализуется по индивидуальным заказам клиентов.

Рассматриваемая схема, по сравнению с принятой в большинстве российских городов, имеет ряд принципиальных отличий:

1.Экономической базой существования схемы являются имущественные отношения и налоговая политика при оценке земли и недвижимости, предусматривающая, в частности, динамику цен и ставок налога по мере освоения участков и движения недвижимости.

Кроме территориального зонирования в Канаде принято функциональное зонирование со своей шкалой налогов. Чем выше «показатель потенциальной коммерциализации» использования земли, тем выше налог. Покупая у фермеров землю под будущую городскую застройку до утверждения Концепт плана предусматривающего новое функциональное зонирование территории, девелопер платит первоначальную цену и налоги как за сельскохозяйственную землю.

После утверждения проекта зонирования территории цена земли и ставки налога значительно возрастают (инфраструктура, объекты бизнеса, торговля и т.д.). Поэтому девелопер заинтересован в том, чтобы максимально сократить сроки освоения земли от момента покупки земли до разработки Концепт плана и от утверждения зонирования и внесения данных в городской кадастр до продажи под застройку, или постройки и продажи домов в целях переноса налогового «бремени» на плечи собственников недвижимости.

Мэрия также заинтересована в сокращении сроков освоения земель, т.к. владельцы зданий и сооружений после внесения их в имущественные реестры начинают приносить городу дополнительные доходы от недвижимости.

Заинтересованность фирм-участников процесса в ускорении оборачиваемости их средств не нуждается в разъяснении.

Все участники процесса освоения земель оказываются заинтересованными и, тем не менее, ускорение процесса будет в значительной степени зависеть от сокращения числа этих участников. Их число прежде всего можно сократить за счет концентрации функций, как это делается у нас — путем создания «генподрядчика» и объединения функций проектирования и строительства объектов инженерной подготовки территории, строительства и комплектации домов.

Однако такая концентрация функций на практике открывают дорогу к монополии генподрядчика, диктату желаний и возможностей генподрядчика над желанием и потребностями девелопера.

В отечественной практике такая организация ведет еще и к монополии цен. В канадской практике концентрация ограничивается конкурсным отбором оптимального числа функционеров при явном разделении функций подготовки территорий от функций производства и строительства домов.

2.Второе отличие рассматриваемой схемы — индустриализация производства и строительства домов при полной индивидуальности каждого конкретного заказчика. Из цепи проектирования домов практически исключены архитекторы-проектировщики, деятельность которых в основном концентрируется на крупных объектах строительства.

Все проекты домов выбираются из каталогов (около 10-ти годовых выпусков с общей номенклатурой более 5000 проектов домов) с участием заказчиков. Рабочая документация разрабатывается специализированными фирмами с помощью хорошо развитых компьютерных систем проектирования. Общая экономия времени на проектирование и строительство составляет не менее 6 месяцев (в применении к малоэтажному строительству), чему способствует применение индустриальных технологий как на заводах-изготовителях элементов домов, так и на строительной площадке.

3.Наличие конкуренции и борьба на рынке домов гарантирует высокое качество не только строительства, но и эксплуатации домов.

Обозначенная на схеме фирма выбирается по конкурсу. Больше шансов выиграть конкурс имеют фирмы, обеспечивающие следующие условия:

1.Высокое качество разработанных фирмой домов и высокий уровень организационно-хозяйственной деятельности.

2. Конструкции для жилых домов, изготовленных такой фирмой, должны быть теплосберегающими. Отсюда — экономия на инженерных сетях и в эксплуатации, и как следствие — повышение спроса на рынке.

3. Максимальная простота сборки, отсутствие мокрых или экологически вредных и трудоемких процессов, что снижает требования к обучению персонала и повышает мобильность в политике подбора и замене рабочих кадров.

4. Размещение оборудования для изготовления конструкций и домов фирмы не требуют больших площадей, применяемое оборудование не сложно в эксплуатации, не требует высокой квалификации рабочих, расход материалов небольшой.

Типовой двухэтажный дом точнее — основа дома, без отделки и оборудования это бетон (только для фундамента и перекрытий) пиломатериалы и примерно 180 человеко-часов работы. Остальное — пенопласт, отделка и оборудование. Отделка бывает самая разнообразная — доски, кирпич, пластик, металл, сухая штукатурка, ДСП и др. Сантехническое и кухонное оборудование делается, в основном, из пластика и металла. Этим элементам конструкции дома уделяется особое внимание.

Выводы и рекомендации

1.Перенос канадского опыта в Россию — это не только инженерно-техническая проблема. Это, по существу, изменение философии домостроения. До конца неясно, в какой мере эти подходы привьются в России, но очевидно, что другого способа поселить 70% населения страны (в наших климатических условиях) в благоустроенных собственных домах человечество пока не знает. Модификация способов зависит от фирмы-изготовителя, но общая идея, примерно, одинакова — легкий, дешевый, «воздушный» каркас и оборудование повышенной комфортности.

Представляется целесообразным апробировать данное направление домостроения в наших условиях, хотя бы в качестве одной из альтернатив традиционным подходам.

2. Себестоимость домов существенно ниже отечественной, что соответствует интересам индивидуальных застройщиков. При закупке канадской технологии или (поскольку канадцы могут не захотеть ее продать) при создании совместного предприятия наладка оборудования на отечественных производствах возможна за 10 недель. Все комплектующие материалы во многих крупных городах имеются. Все это позволяет надеяться на возможность производства и строительства в России новых домов высокого качества.

3.Представляется целесообразным разработать необходимое программное обеспечение для проектирования освоения земель в условиях крупных российских городов, повысить качество и сократить сроки разработки проектной документации, перенять положительный зарубежный опыт в проектировании малоэтажных поселков с наиболее рациональным использованием земли. В качестве эксперимента возможно отработать предлагаемую технологию проектирования на одной из намечаемых к застройке площадок, с тем, чтобы в дальнейшем использовать схему взаимодействия участников строительства при проектировании и застройке других поселков и других площадок малоэтажного строительства.

Новые методики реализации программ с соучастием граждан. Методика соучастия  по В.Л.Глазычеву. [Глазычев]

Эта методика хорошо подходит для малых городов и отдельных микрорайонов крупных и средних городов.

В кратком и вольном переложении эта методика выглядит следующим образом.

Сначала создается группа экспертов, включающая в себя архитектора –градостроителя, социолога, экономиста, системного аналитика, специалиста по базам данных.

Затем начинается процесс выявления активной части населения, которой не безразличны вопросы развития территории. Такие всегда есть. Так как известно, что самоорганизация общества связана с распределением населения по степени предпочтения какого либо вида деятельности.

Мы не знаем вида этого распределения по данному признаку. Но известны более общие характеристики. Так от 10 до 20 процентов нации являются трудоголиками, которые будут работать, даже если их заработок достаточен только для того, чтобы не умереть с голода,  15 –25 процентов  нации будут неисправимыми лентяями, они будут работать только столько, чтобы не умереть с голода. Остальные –«нормальные» люди. Асимметрия распределения особенно характерна для стран, где велика группа наркозависимых или алкоголиков.

Первыми любопытсвующими могут оказаться дети – подростки, если предоставить им возможность ознакомиться  местом, где идет подготовительная работа к организации взаимодействия местного руководства и населения.

С помощью школы можно организовать выставку детского рисунка «мой двор», «мой район»,  для подростков – дать домашнее задание – нарисовать «карту Винни Пуха» района и схематическую карту наиболее посещаемых ими мест в городе, провести  конкурс на лучшее сочинение «окрестности моего города».

Возможны провокационные действия типа хождения по территории с теодолитом и мерной лентой.

На все вопросы можно отвечать, что интересующиеся планом развития района могут прийти в ближайший зал, выделенный местным руководством.

Далее, проводится первое собрание – обсуждение, на котором организующим началом выступает группа экспертов. Руководство если и участвует, то в роли молчаливых наблюдателей. И не из президиума.     Присутствующим не предлагается обсуждать конкретные заготовки решений развития территории,  придуманные экспертной группой. Они ставят вопросы перед аудиторией «в нужном направлении», иногда акцентируя внимание собравшихся дополнительными вопросами к выступающим на их удачных предложениях. Если активность была не слишком высокой, то предлагается присутствующим в удобное время, иногда это означает немедленно, пройти на территорию с целью анализа ситуации «на месте». Как правило, обязательно это привлечет внимание местных жителей.

Далее можно наметь серию обсуждений проблем территории, акцентируя внимание каждый раз на заранее договоренной теме.

В результате, возникает  актив, который (либо как ему кажется, либо на самом деле) самостоятельно пришел к предложениям и выводам, которые выработали специалисты и возможно, предварительно ознакомили с ними руководство. Сами предложения специалистов в этот период оттачиваются, наполняются деталями, выявленными в процессе встреч с активом.

К какому-то моменту (после 5-6 встреч) можно вывесить объявление об общественных слушаниях совместного проекта населения, экспертов и местного руководства. Эти слушания проводятся уже при активном участии всех сторон и по результатам обсуждений принимаются рекомендации, по фиксации,  организационному и правовому закреплению:

    1. Это одиночки – люди одной темы — или малочисленные группы, поставившие перед собой узкую, но важную для них проблему, например, очистить пруд вблизи жилого массива. Часто они не приемлют помощи, в решении этой задачи, но идут на сотрудничество. Если их цель включена в более общий контекст развития территории.
    2. Это хорошо самоорганизованные образования, часто оформившиеся в некоммерческую организацию. С ними может быть налажен рабочий контакт вплоть до координации действий.
    3. Это люди попавшие в управленческие структуры, но имевшие «в прошлой жизни» мечту, связанную, например, с благоустройством  школьного двора. Им нужно поручать эту работу.
    4. Это комитеты общественного самоуправления, которые сами могут проявить инициативу по проработке детального «заказа» на развитие территории.
    1. информирование населения о действиях управленцев;
    2. общественные слушания, посвященные проекту градоустроительного решения;
    3. регулярные конференции с целью обсуждения стратегических целей развития города;
    4. создание общественного совета при муниципалитете;
    5. создание общественных советов при отдельных органах муниципального управления;
    6. создание зон доверительного управления.
    1. повышения эффективности управления городом;
    2. выявления силами самого городского сообщества целей развития города на долгосрочную перспективу, привлечь к процессу управления широкие слои населения;
    3. выявления и оптимального использования городских ресурсов,
    4. быстрого и эффективного реагирования на изменяющиеся условия современной жизни.
    1. проблема неразрешима путем инвестиций только в жилищное строительство.
      • для того, чтобы получить 20 миллионов кв. м жилья для переселенцев, на рынок придется выбросить дополнительно до 50 миллионов кв. метров жилья, что вряд ли реально продать;
      • данная схема может быть реализована только за счет привлечения дополнительных жителей, что осложняет демографическую ситуацию: происходит миграция населения и въезжают «чужие», под которых округ обязан строить социальные объекты и другие элементы инфраструктуры;
      • в рамках данной схемы трудно упорядочить финансовые взаимоотношения с инвесторами по расходам на развитие инфраструктуры. Как правило, инвестор хотел бы избежать оплаты инфраструктуры, раз уж он отдает часть жилья бесплатно. В ряде случаев инвестор берет на себя нагрузку по инженерным коммуникациям, которые он тянет до своего дома, но поскольку ими будут пользоваться и объекты социальной сферы, инвестор претендует, чтобы город взял на себя часть расходов;
      • отсутствие в договорах с инвестором цены права аренды земли в явном виде привело к тому, что многие предполагаемые инвесторы выбрали для себя лучшие земельные участки безвозмездно, а отсутствие кредитного договора и некоторые юридические недоработки позволяет им сколь угодно долго держать неосвоенный участок, если у них денег, чтобы довести до конца строительство;
      • «натуральный» характер расчетов города и инвесторов порождает трудности с инсоляцией: если бы отношение были чисто финансовыми, то более дешевая цена жилья в домах с ухудшенной инсоляцией отрегулировала бы проблему автоматически. Помимо изложенных принципиальных трудностей, на совещании были высказаны замечания, отражающие некоторые недоработки в городской системе разной степени «тяжести»:
      • при переселении городские власти и жители опираются на два нормативных акта. Один из них требует переселять на равноценную площадь, другой — требует переселять в пределах санитарной нормы от 9 до 12 кв. м. Трудно добиться согласия жильцов на переезд в равноценную квартиру, тем более, что стартовые дома не имеют достаточно равноценных квартир. В ряде случаев переезд на равноценную жилплощадь осложняется тем, что народились новые люди, образовались новые семьи в старых домах;
      • судебные процессы по переселению префектуры, как правило, не выигрывают; причиной этого не всегда является незаконность действий, а лишь недостаточный профессионализм ведения подобных дел;
      • неясно, что делать со служебной площадью при переселении, что делать с собственниками, которые имеют площадь, но там не живут (наследники, подаренная и т.д.), что делать с коммуналками? Если расселять коммуналки, тогда возникают трудности с обеспечением очередников;
      • оформление документов занимает много времени (иногда по полгода);
      • проект комплексного развития территории стоит порядка 1.5 млрд., что не под силу префектуре, а инвестор не собирается за это платить (эскизный проект инвестор не финансирует);
      • город не выполняет своих обязательств по строительству городских инженерных коммуникаций, а инвестора уже привлекли, и приходится с нарушением технических условий приспосабливаться к существующим коммуникациям;
      • город задает жесткие сроки, а документации вовремя нет (эскизного проекта нет, сноса нет и т.д.);
      • нет денег на социальные объекты;
      • без телефонизации переселенцы въезжать не хотят, а город на развитие телефонной сети не дает денег;
      • на сегодня мало людей, желающих переселиться;
      • многие жители считают, что несправедливо заниматься пятиэтажками и забыть про наличие другого ветхого фонда;
      • Москапстрой, заботясь о своих ДСК, выпускает серии домов, которые уже устарели, дороже стоят и не удовлетворяют нужд рынка жилья.
      • приглашать инвестора на комплексное развитие территории с учетом создания в непосредственной близости от жилья высокооплачиваемых рабочих мест;
      • строить все взаимоотношения с инвестором на денежной основе: инвестор покупает право пользования землей (возможно в кредит или в рассрочку), на свои деньги все строит, а потом город покупает у него жилье «за долги» или берет деньгами, чтобы купить у другого; в этой ситуации автоматически решается задача строительства элитных домов по индивидуальному проекту и финансирование стартовых домов в неэлитных районах; на чисто финансовой основе должны также строиться и отношения с «переселенцами», им должна выдаваться компенсация за разрушенное жилье, а также дотация и ссуда под переселение. А новое жилье он должен покупать.
      • надо разрешить при переселении пользоваться высокой нормой (12 кв. м), но при этом предложить разницу в площади оплачивать;
      • должно быть соответствие стартовых домов тем площадям, из которых переселяют;
      • решить вопрос: переселять без расширения, даже если семья увеличилась, или с расширением, но с доплатой за лишнюю площадь? Если без расширения-записать в очередники? (необходимы соответствующие нормативные акты);
      • должна быть при каждой префектуре структура типа нотариата, чтобы могла быстро отработать оформительские документы;
      • поручить государственно-правовому управлению провести анализ проигранных дел и представить рекомендации как по самой проблеме переселения, так и по процедурам, возникающим при ней (создать специальный жилищный суд?), отработать правовые нормы;
      • привести во взаимное соответствие все существующие нормативные акты, касающиеся переселения;
      • разработать правовые основы для работы с коммуналками и очередниками;
      • при реконструкции надо подходить конкретно к каждому дому, когда выгодно — сносить, а нет — реконструировать;
      • в разрешении проблемы инвестирования реконструкции должны участвовать и город, и инвесторы-строители, и население (в кредит); разработать соответствующий нормативный акт и механизм работы по отдельным договорам;
      • рассмотреть вопрос оплаты (поэтапной) проекта комплексного развития территории разными структурами: город, префектура, инвестор;
      • предложить инвестору выбрать: либо он сам находит организацию, которая делает эскизный проект территории, либо это делает город, и цену проектирования включает в цену участка;
      • город должен входить долей на социальные объекты в прокладке инженерных коммуникаций, т.е. технические условия должны быть другие; возможно также организовать за счет города проводку инженерных коммуникаций к площадке с последующей продажей их инвестору, соответственно на эту сумму упадет и цена участка;
      • рассмотреть проблему телефонизации новых домов при переселении;
      • разобраться, почему не выполняются обязательства города по городской
        • Какие последствия предполагаемого развития той или иной свободной от застройки территории или реконструкции компактной зоны ранее освоенной территории «рыхлой» застройки для города и его жителей?
        • Каковы будут издержки создания новых компактных зон?
        • Каков будет расход свободной земли на этих территориях?
        • Каково будет отношение самых горожан, проживающих в зоне реконструкции к идее изменения (иногда фундаментального) их образа жизни?
        • Кто захочет и сможет приобщиться к пригородному образу жизни?
      • Известный темп

        Для правильной ориентации в решении поставленной задачи необходимо исходить из уже сформировавшихся  рынков жилья, земли,  труда, общественных услуг, включая коммунальные и т.д.  и т.п.  Только через рынок мы сможем получить реальное представление о  ценах  и о собственных возможностях людей купить себе жилье, а для предприятий купить размещение в городе  в условиях высококачественной городской среды.  Хотя приватизация в России уже набрала известный темп,  говорить  о полнокровном рынке  жилья для большинства населения (не говоря уже о земельном рынке) у нас пока преждевременно, если не будет существенной подпитки в счет компенсации  за  центральность  покидаемых квартир.

        Освоение пригородов путем малоэтажного строительства — это не только собственный  коттедж. Это  новый  образ  жизни,  предполагающий помимо прочего полную автомобилизацию экономики активного населения, новую  и более дорогую  по причине больших расстояний инженерную и прочую инфраструктуру (дорога,  инженерные коммуникации,  водо- и энергоснабжение, систему  очистки  и  т.п.).  Это  все повысит строительные издержки и снизит доступность покупки.

        Единственный возможный плюс в направлении снижения издержек — это сравнительно невысокая стоимость земли.  В крупной региональной столице, и особенно в ее центральной части если не сейчас, то в самое ближайшее время она будет оцениваться в сотни  и более раз выше, чем окраинные участки.

        Приобщиться к пригородному образу жизни сегодня  сможет скорее всего узкая  группа  высокодоходных граждан. В этом случае могут  возникнуть полузакрытые приватизированные   «аристократические»  анклавы, которые несомненно  будут  добиваться  микросуверинизации  ради  права формирования собственного бюджета и самим оплачивать расходы за местные общественные  услуги.  Они будут тогда иметь легкий доступ к центру города и одновременно пользоваться всеми благами высококачественной городской среды.

        Что касается  иных  слоев и групп населения городов России их массовая субурбанизация в ближайшие годы сомнительна, если не наладить  массовое строительство недорогих стандартных коттеджей на свободных пригородных землях, причем не дач, а единственного жилища.

        Строительство и приобретение жилищ в собственность силами или на средства  граждан  должно пользоваться не меньшей  поддержкой властей, чем  строительства дешевого муниципального жилья для слабообеспеченных слоев и социальных групп. Оно должно создать благоприятные условия  для  реализации  приобретения жилья, включая государственное страхование и  гарантию выплаты ипотечного долга, льготное налогообложение собственников домов и целый ряд дополнительных мер, существенно повышающих доступность покупки индивидуального жилища и тем самым  обеспечить  массовость  коттеджного строительства.

        Отсутствие необходимых средств у абсолютного  большинства потенциальных «переселенцев» поднимает серьезный вопрос о поисках таких  средств.  Как  показала   зарубежная   практика единственным реальным источником их могли бы быть долгосрочные ипотечные кредиты под залог имущества, в том числе построенного собственного жилья.

        Продолжительный срок амортизации долга (25-30 лет) и  относительно невысокая  стоимость кредита (низкая процентная ставка) сделали бы ежемесячные взносы в  уплату  долга относительно необременительными  для  лиц с постоянным доходом.

        Финансирование строительства  и  покупки  дома  в российских городах,  включая пригороды,  очевидно также потребует существенной перестройки  всей  финансовой  системы  в стране, создания мощной структурной финансовой базы в виде специализирующихся на  ипотечном  кредитовании банков (в США их называют ссудно-сберегательными ассоциациями),  работающих  на  щадящих условиях.

        Однако,  в  ближайшем  будущем  дешевых  денег  в стране не будет.  Сейчас в кредитах нуждаются все — промышленность, сельское хозяйство, культура, соцкультбыт и т.п.

        Интерес к пригородному образу жизни у людей появляется лишь достижением определенного уровня материальной  обеспеченности, и самое главное после рождения второго ребенка,  если разумеется мать остается дома.  Это обычно происходит  в  возрастной группе 25-34-летних.

        Но пригородный образ жизни их привлекает только при условии наличия хороших школ  (с  хорошим  педагогическим  составом) и при наличии собственного автомобиля.

    1. Переломить ситуацию

      Для того, чтобы переломить ситуацию, нужно, помимо высказанных выше стратегических установок, реализовать следующие предложения:

      инфраструктуре, когда это обещано инвестору.

      Пригородное малоэтажное жилищное строительство.

      Вряд ли допустимо проблему  развития пригородной территории вырывать из контекста всей  городской  проблематики.

      Пороговый анализ должен ответить на такие вопросы:

    • целей и задач развития территории,
    • списка основных проблем территории, требующих решения в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе,
    • видения методов решения проблем территории организационными мерами, финансовыми средствами, общественными инициативами,
    • видения методов привлечения внешних средств на территорию, и использования внутренних ресурсов.
    • гражданское общество;
    • промышленный центр; административный и деловой центр;
    • здоровый город – красивый, чистый, удобный и безопасный;
    • центр науки, образования и культуры;
    • спортивный центр.
  1. Для привлечения инвесторов полезно подготовить для первых разговоров с ними некоторые материалы «инвентаризации» экономического, культурного, экологического потенциалы территории. Работа эта требует массы времени у человека, незнакомого с территорией или отдельными ее участками.   Используя методы «народной стройки» это можно сделать дешевле. Благо, что все участники заинтересованы к этому моменту и осознают пользу лично для своей семьи.   При этом выделяется несколько социальных групп, готовых участвовать  в процессе «инвентаризации»  территории:

    Американский опыт соучастия в развитии территории территории и его российские аналоги.

    По американским источникам хорошо прослеживаются этапы вовлечения населения  в развитие территории:

    Примером   первого этапа являются доски объявлений и горячие телефонные линии для жителей в районных управах Москвы.

    Неким эквивалентом  второго и третьего этапа  являются социологические обследования и городские (районные ) конференции. Приведем в качестве примера  использования этих инструментов информацию в интернете  [Н. ДАВЫДОВОЙ и О. ТИМОФЕЕВОЙ. В в статье УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ ГОРОДА.ВОПРОСЫ РАЗРАБОТКИ СТРАТЕГИИ]

    Авторы рекомендуют использовать методы стратегического управления, заключающиеся в использовании самого процесса разработки…….стратегии развития города,  как  инструмента

    В методах стратегического управления авторы выявили  следующие принципы:

    Первый- принцип общественного партнерства и взаимодействия органов городского самоуправления с  городским сообществом — жителями города, общественными организациями, деловыми кругами, наукой – партнерства, ориентированного на поиск общественного согласия  в определении целей развития города, на вовлечение в принятие решений широкого круга горожан и обеспечения согласованных действий по их выполнению. Именно в ходе разработки стратегии развития может быть сформирован механизм общественного партнерства в городе.

    Второй принцип – принцип деятельности органов городского самоуправления в интересах общественно признанных целей, в направлениях, согласованных с городским сообществом.

    Третий принцип – принцип корректировки целей и направлений развития города, достижения сбалансированности во всех сферах развития города.

    Четвертый принцип – принцип трансформации стратегии в конкретные программы и текущие планы мероприятий (единство между стратегией и тактикой в развитии города).

    Процесс стратегического планирования не заканчивается, а только начинается разработкой и принятием стратегии развития, поэтому к обоснованным приоритетам развития, изложенным в стратегии, непременно должны разрабатываться конкретные программы и проекты, как инструменты и механизмы реализации стратегии.

    Для привлечения широкого круга активных лиц  из числа жителей к управлению городом авторы рекомендуют проведение социологического исследования “Общественное мнение о проблемах и перспективах развития города” и городской конференции для согласования целей и направлений развития города с жителями. Эти мероприятия уже реализованы в Ижевске.

    Cформированные по материалам  социологического исследования органами местного самоуправления цели и направления развития города согласуются с жителями, поскольку именно они являются заказчиками и потребителями результатов деятельности органов местного самоуправления. Для этого проводится конференция с участием ученых, населения и администрации.

    На первом этапе целесообразно провести пленарное заседание, целью которого является введение участников конференции в суть проблем и обоснование необходимости стратегического управления развитием города, обсуждение глобальных целей и направлений развития города.

    На втором этапе конференции происходит обсуждение локальных целей и направлений развития города на секционных заседаниях.

    Роль ведущего целесообразно предоставить ученым, поскольку именно они способны наиболее эффективно организовать работу секции (преподавательские навыки) и выявить рациональное зерно в идеях, высказанных участниками секции.

    На секциях происходит обсуждение проблем, локальных целей и направлений развития города.

    Третий этап конференции следует посвятить подведению итогов конференции, принятию резолюции.

    Для подготовки материалов по проблемам, локальным целям и направлениям развития города и организации работы секционных заседаний полезно организовать рабочие группы. Состав рабочих групп может быть самый разнообразный – жители города, представители общественных организаций, деловых кругов, науки – и шире, нежели состав участников конференции. Поскольку город – это единая система, в которой все процессы взаимосвязаны, рабочие группы секций полезно собирать до конференции вместе.

    Следуя этой методике участники городской конференции «Стратегия устойчивого развития города Ижевска” определили составляющие будущего Ижевска:

    Общественные советы при муниципалитетах

    Примером общественного совета при отдельных органах муниципального управления может служить Общественный совет по жилищной политике при Московской городской думе [Шомина]. С 1992 года организации жилищного движения Москвы при непосредственной помощи Е.С.Шоминой и составителя данного учебного пособия вышли на прямые контакты и взаимодействие с правительством Москвы, а с 1994 года объединились в Общественный совет по жилищной политике при Московской Городской Думе.

    Московское, как и российское жилищное движение, концентрирует свои действия вокруг нескольких крупных блоков проблем. Важнейший блок проблем  связан с попытками государства передать муниципальный жилой фонд в руки потребителей жилья, то есть жителей. Организации жилищного движения активно участвуют в разработке и  лоббировании  ряда законодательных документов, которые должны облегчить на практике передачу жилого фонда в руки жителей.

Зоны доверительного управления в США

    В США государство заинтересовано сбросить на некоммерческие (бесприбыльные и негосударственные) организации (НКО) многие свои функции, даже вместе с финансированием, полномочиями и ответственностью, так как НКО могут выполнить требуемые объемы работ за минимально возможные деньги за счет уменьшения доли зарплаты в структуре цены услуги, оказываемой НКО. Секрета в этом приеме нет: доля заработной платы в структуре цены услуги падает при использовании труда добровольцев. Кроме того, можно дополнительно сэкономить на отсутствии необходимости социальной защиты добровольцев. Добровольцами часто выступают жители районов, для которых предназначена услуга. Они иногда не могут ждать, иногда справедливо считают, они точнее и добросовестнее могут выполнить работы по оказанию требуемой услуги. В первую очередь это касается низкоквалифицированного труда. Например, это могут быть сиделки — родственники больных, находящихся на излечении в больнице, которая является НКО.

    Яркой чертой взаимодействия Правительства США с третьим сектором является социальное изобретение в рамках NPR, называемое Зонами доверительного управления (Empowerment Zone) (См., например, http://www.empowermentzone.com/).

    Empowerment zone — это территория, выделенная для развития с максимально возможным привлечением ресурсов коммун, расположенных как на самой территории, так и в ближайшем соседстве с ней. Название происходит от идеи наделения жителей большими полномочиями в вопросах планирования социального и экономического развития территории.

    Программы развития должны базироваться на принципиальных моментах, связанных с анализом экономических возможностей, экономического потенциала территории, а также с принятием общинами решения об объединении усилий несмотря на наличие административных границ, разделяющих общины, вошедшие в зону.

    Развитие зон доверительного управления началось в результате инициативы Президента и Вице-президента США в 1994 году по выделению средств из федерального бюджета на специальные программы развития территорий. По их замыслу эти программы должны быть разработаны так, чтобы дали локальным общинам, расположенным в этих зонах возможности для роста и оживления в социальном и экономическом аспектах. Общины проявляют себя в проекте главным образом через НКО, предлагающие свои мини-программы, встраиваемые в общий проект. Федеральное финансирование развития таких зон подчеркивается иногда присоединением к названию зоны термина «Федеральная».

    Правительство объявляет открытый конкурс на проведение системы мер по улучшению социальной обстановки на некоторой однородной в этом плане территории. Выигрывает конкурс не одна некоммерческая организация, а своего рода корпорация из нескольких таких организаций. Предметом заявки является комплекс документов, состоящий из стратегического плана саморазвития общин некоторой территории, бизнес-плана, плана мобилизации ресурсов и технологий управления и, наконец, из системы индикаторов, пригодных для проверки выполнения стадий проекта и для оценки качества исполнения, для проверки достижения как частных конкретных результатов (output), так и доказуемых общих последствий (outcome), вызываемых этими результатами. Только когда все указанные условия соблюдены, когда все НКО собраны в единый проект, отвечающим выработанным сообща стратегическим целям, государство открывает финансирование. До этого момента происходит составление проекта в диалоговом режиме. Государство даже выделяет средства для помощи некоммерческим организациям в подготовке проекта. В таких условиях эффективность третьего сектора должна увеличиться, так как вместо борьбы за ограниченный государственный ресурс в гражданской сфере возникают горизонтальные связи между организациями третьего сектора, способными принять на себя скоординированную и сбалансированную совокупность задач оказания услуг населению. Совместная выработка стратегического видения проблем территории и готовность взять на себя часть задач позволяет воспринимать каждой организации свою роль в контексте общей стратегии развития территории.

    Программой развития Зон доверительного управления Правительство США изобрело механизм налаживания горизонтальных связей между разрозненными НКО, находящимися на одной и той же или на смежных территориях. Фактически речь идет о повышении уровня развития общественных институтов и их роли в решении проблем общества. Начав столь активное взаимодействие с третьим сектором, Правительство США признало возможность развития только в согласованном учете экономических и социальных факторов. Этого можно достичь на пути поиска наиболее жизнеспособных на каждом конкретном этапе развития структур взаимодействия всех секторов экономики, всех организационных структур общества. В процессе обсуждения плана развития представители общин сильнее вовлекаются в эту работу и к ним приходит понимание преимуществ совместного развития.

    До сих пор у нас не очень акцентировалось, что развитие территории города (урбанизированной агломерации) дело взаимодействия не только государственного и муниципального уровня власти с самоуправлением, а и множества взаимодействий власти с НКО. У нас этот резерв почти не используется. Там, где генеральный план развития любого города, района разработан формально, можно рекомендовать применить технологию привлечения НКО для развития зон доверительного управления развитием территории.

Межмуниципальная кооперация

    Механизмы кооперации при развитии территорий начали распространяться и среди российских городов.

    Не секрет, что деятельность большинства муниципалитетов в нашей стране происходит в условиях жесточайшего дефицита средств и ресурсов. В этих условиях в наше время можно взять в долг у соседа, если понимать под «соседом» другое муниципальное образование, однако в этом случае необходимо определить процедуру одалживания. Самая примитивная схема, и, как правило, наиболее часто употребляемая — это краткосрочные кредиты одного муниципалитета другому (при этом надо учитывать, что подобные кредиты могут носить как финансовый, так и материальный характер). Однако использование данной схемы ограничивается определенной территорией (как правило, близлежащие муниципалитеты) и наличием свободных ресурсов у конкретных муниципальных образований.

    Более высокий уровень межмуниципальной кооперации может быть реализован в рамках ассоциаций (союзов) муниципальных образований. [Сообщение И. А. Кокина в интернете] Надо отметить, что Союз Российских городов накопил достаточно большой опыт межмуниципальной кооперации крупных городов. Но у крупных муниципалитетов достаточно большой запас возможностей для решения проблем развития самостоятельно. В то же время муниципалитеты с небольшим количеством жителей, а, следовательно, и с ограниченными возможностями, в значительно большей степени нуждаются в использовании механизмов межмуниципальной кооперации, чем крупные города. Именно поэтому, для решения проблем собственного развития, муниципальные образования, входящие в Ассоциацию городов, поселков и сельсоветов Калужской области, приняли решение о создании механизма межмуниципального кредитования. Сущность этого механизма состоит в следующем:

    1.     Члены ассоциации принимают решение о создании резервного фонда и размере взноса в этот фонд, надо отметить, что размер взноса связан с численностью жителей конкретного муниципалитета,

    2.     Собранные в резервный фонд средства аккумулируются на банковском счете ассоциации и могут быть использованы только по решению общего собрания,

    3.     Любое из муниципальных образований, входящих в ассоциацию имеет возможность обратиться к собранию и получить необходимую ему сумму из резервного фонда на определенный срок, при этом предоставляемая ссуда является беспроцентной и срок погашения зависит лишь от решения собрания.

    Данная схема довольно успешно работает в течение трех лет, и позволила целому ряду муниципальных образований Калужской области оперативно решить имевшие место проблемы, например, профинансировать обучение муниципальных служащих, создать муниципальные предприятия, провести ремонтные работы и т.д..

    Конечно, предложенная выше схема является простейшей, и в дальнейшем развитие системы межмуниципального кредитования может пойти по пути создания специализированных организаций (фондов), а так же муниципальных банков, которые будут заниматься только вопросами кредитования различных проектов; но создание подобных структур в настоящее время потребует вливания достаточно больших финансовых средств, которых у небольших муниципалитетов, как правило, нет.

Планировочная структура промышленных и селитебных зон

    Проектирование промышленных и селитебных зон  имеет ряд установившихся правил разработки планировочной структуры [Перцик 294.]. Промзоны города раз­личаются в зависимости от профиля рас­положенных в их пределах промышлен­ных производств, определяющих размеры этих зон и необходимые санитарные раз­рывы от них. Главные требования к взаи­морасположению промышленных и се­литебных (жилых) районов следующие:

    1) территориальное развитие про­мышленных и жилых районов не должно противоречить (препятствовать) друг другу: они не должны располагаться чересполосно (что приводит к резкому ухудшению санитарных условий, услож­нению транспортных и инженерных коммуникаций, не позволяет создать удовлетворительную экологическую инфраструктуру); промышленность не долж­на перекрывать возможности развития селитебных зон, а последние не должны препятствовать расширению промыш­ленных зон; промышленность следует размещать так, чтобы она не закрывала выход из селитебных районов к реке или берегу моря; жилые районы недопустимо располагать над залеганиями полезных ископаемых;

    2) промышленные зоны должны раз­виваться со строгим соблюдением санитарно-гигиенических требований; к последним относятся: выполнение усло­вий, связанных с  охраной воздушного бассейна (применение технологий, обес­печивающих максимальное снижение выбросов в воздушный бассейн города); исключение подветренного размещения жилых районов по отношению к источ­никам выбросов; обеспечение необходи­мых разрывов с учетом класса санитарной вредности предприятий и их групп; обя­зательное удаление санитарно-вредных предприятий на большое расстояние, если применяемые технологии недоста­точно гарантируют исключение выбросов или существует опасность значительных «залповых» (аварийных) выбросов; озеле­нение территории промышленной зоны и санитарных разрывов между промыш­ленными и жилыми зонами; обеспечение требований охраны водного бассейна го­рода (применение прогрессивных техно­логий, исключающих сброс неочищенных стоков; расположение водозаборов выше промышленной зоны по течению реки; сброс сточных вод ниже селитебных зон;  категорическое исключение размещения выше города и его водозаборов промыш­ленных предприятий, опасно угрожаю­щих «залповыми» сбросами неочищенных стоков); соблюдение других гигиеничес­ких требований;

    3) взаимное расположение промыш­ленных и жилых районов должно быть удобно для организации пассажирских связей между ними и не препятствовать обслуживанию предприятий городским транспортом; например, нежелательно одностороннее размещение по отноше­нию к селитебным зонам промышленных зон со слишком большой концентрацией пассажиропотоков в одну сторону или одностороннее развитие селитебной зоны по отношению к местам приложения труда, что также создает большую напря­женность в обеспечении ежедневных пе­ревозок трудящихся.

    Следует по возможности избегать пересечений автомобильных и железнодорожных магистралей на одном уровне.

    Городские промышленные зоны (рай­оны, «узлы»), как вновь создаваемые, так и реконструируемые, необходимо проек­тировать комплексно, причем вполне воз­можно, а в ряде случаев целесообразно развитие в одной зоне предприятий раз­ного профиля, с использованием взаимо­дополняющих трудовых ресурсов (мужс­ких, женских) и кооперирующихся по условиям транспортного и инженерного обслуживания. Вместе с тем важно под­черкнуть, что многие «чистые» промыш­ленные предприятия и научно-техничес­кие центры, функционирование которых не связано с загрязнением окрркающей среды, могут располагаться среди жилых районов, что обеспечивает большую эко­номию в затратах времени на передви­жение трудящихся (даже способствует украшению города благодаря импозант­ной архитектуре современных промыш­ленных предприятий и научно-техничес­ких центров).

    Селитебная территория занимает примерно половину территории совре­менного города. При этом жилая за­стройка брутто (в красных линиях) занимает примерно 50% селитебной тер­ритории, улицы и площади — около 15— 20%, участки городских общественных зданий и сооружений — 15—20%, ос­тальные 10—15% приходятся на общего­родские озелененные пространства. Из территории жилой застройки брутто вы­деляются территории собственно жилой застройки нетто (без участков общес­твенных учреждений, зеленых насажде­ний, проездов внутри микрорайонов), занимающие примерно 50% территории жилой застройки брутто. Таким образом, собственно под застройку жилыми дома­ми приходится 12—13% городской тер­ритории, что следует помнить при оценке размеров территорий, необходимых для современного города.

    При укрупненных расчетах размеры необходимых селитебных территорий можно принимать в 10 га на 1000 жите­лей.

    Главная идея

    Главная идея организации жилых микрорайонов, вместо ранее строивших­ся кварталов, заключалась в том, чтобы разместить жилые дома среди зеленых насаждений, в непосредственной близос­ти от мест обслуживания повседневного пользования (особенно школ и дошколь­ных детских учреждений), от сада мик­рорайона и спортивных площадок таким образом, чтобы массовый городской транспорт как бы обтекал эти оазисы относительной тишины и безопасности, в которых протекает повседневная жизнь людей. Проезды в микрорайонах заведо­мо трассируются так, чтобы можно было подъехать к любому дому, но пересечь микрорайон насквозь не только нельзя благодаря запретительным знакам, но и неудобно благодаря начертанию сети проездов, исключающих транзитное дви­жение. На прилегающих к территории микрорайона улицах располагаются оста­новочные пункты городского транспорта. Группы -микрорайонов объединяются в жилые районы с учреждениями периоди­ческого (не повседневного) обслужива­ния. В городском центре сосредоточива­ются общегородские учреждения эпизо­дического пользования (в очень больших городах вводится промежуточный уро­вень планировочного района, объединяющего ряд жилых районов). Такова общая схема, положенная в основу планировоч­ной структуры современного города и в целом обеспечивающая его более эффек­тивное и удобное для жителей функцио­нирование.

    Следует подчеркнуть важность широ­кого развития индивидуального (коттедж­ного) строительства в городах. Социоло­гические обследования показывают, что городскую квартиру как тип жилища, предпочитают лишь 20—25% опрошен­ных, а дом с благоустроенным участком — 75—76%. За рубежом, как известно, 60—80% строящихся в городах жилищ — односемейные дома. Строительство мно­гоквартирных домов не должно оставать­ся единственным и главным стереотипом жилищного   строительства.   Массо­вое сооружение полностью благоустроен­ных односемейных жилых домов должно получить большое развитие.

    Методика оценки возможности  ликвидации ветхого жилого фонда

    Приведем методику приближенного расчета, который поможет наметить стратегию решения задачи ликвидации ветхого жилья. В несколько менее формализованном виде применение этой методики можно найти на сайте Управления мэра Москвы [Норкин К.Б.Стратегия и тактика ликвидации ветхого жилого фонда в Москве ]

    Вместо введенных ниже  величин – D, E, L, N,  P, S, T, X, Y, Z,  следует подставить параметры проекта своего города или района и оценить выполнимость.

    Будем исходить из того, что после всех уточнений нам придется разрушить X кв. м ветхого жилья. В них проживает примерно Y человек. При существующих правилах переселения для этих людей потребуется построить примерно 2 X  кв. м жилья (с учетом отношения норматива предоставления социального жилья к реальной обеспеченности в ветхом жилом фонде). Считая стоимость 1 кв. м – Z $, а приведенные к одному квадратному метру затраты на развитие инфраструктуры – 0/5 Z $ =250, мы приходим к необходимости изыскать не менее 1.5*Z*2*X= 3*Z*X долларов для реализации программы.

    Если мы использовать средства переселяемого населения, то, предоставив гражданам рассрочку на 15 лет под 33% от всей суммы за все годы, мы должны будем собирать с каждого работающего «переселенца» (считаем, что это половина от общего числа переселенцев) порядка

    D = 3*Z*X/(0.5*Y*15*12*1.33)= Z*X/(Y*40)  долларов в месяц.

    Если эта сумма (D)  превышает 25 % средней заработной платы E на данной территории

    D > E/4,

    то для того, чтобы изъять указанную сумму у тех, кого мы переселяем, нужно было бы обеспечить увеличение валового внутреннего продукта, производимого переселенцами на душу населения  P  до уровня

    P= 400*D/ S%,

    где S% =50% доля ВВП, составляющая доход работающего члена домохозяйства в ветхом жилье.

    Если этот показатель в обозримой перспективе  не реален, то реально изъять у переселенцев лишь  E/4*0.5*Y*180*1.33 =E*30*Y, значит порядка  3*Z*X-30*E*Y   долларов придется изыскать из других источников.

Какие источники доступны городу для компенсации указанных расходов?

    До сих пор мы задействовали только два: продажу права коммерческого использования городской земли и городской бюджет. Если продавать право землепользования в среднем по  L долларов за гектар и растянуть строительство на T = 5 лет, потребуется продавать 3*Z*X/( L*T) га в год

    Для Москвы, например,  данный расчет дает  3*Z*X/( L*T) = 3*500* 10000000/ (2000000*5)   = 3*500* 10/ 10 = 1.3 тыс. га в год, что вряд ли реально. Если решать  проблему  за счет бюджетных средств, то если  мы разложим эту сумму на всех налогоплательщиков N, то ежемесячный дополнительный сбор налогов с каждого работающего должен возрасти на 3*Z*X/(N*15*12)= 50 долларов в месяц.

    Или 3*Z*X/(15*N)= Z*X/(5*N) = 14 трлн. руб. в год дополнительных налогов. Увеличить налоговые поступления на эту сумму, то есть на 20%  также совершенно не реально. Мы и уже установленных налогов не можем собрать в полном объеме.

    Приведенные расчеты носят сугубо приближенный характер. Но даже если мы ошиблись в несколько раз, все равно видно, что оба эти пути изыскания «других источников» – тупиковые.

    Больший оптимизм дают оценки реальности получения этих средств за счет роста валового внутреннего продукта. Однако, и в этом случае расчеты показывают, что попытки покрыть затраты только за счет переселенцев не реальны. Как уже указывалось, для того, чтобы покрыть расходы, переселенцы должны увеличить производимый ими продукт примерно в 2 раза и весь прирост доходов направить на жилье. Если же мы признаем обязательства городской общины в целом перед теми, кто живет в ветхом жилье, то для того, чтобы компенсировать затраты, мы должны увеличить ВВП всего на 5%, если сумеем весь его прирост направить на жилье или на 20%, если на жилье будет направлена часть ВВП в соответствии с установившимися мировыми нормативами. Это уже вполне реальная вещь, особенно если учесть, что существующий объем ВВП Москвы  составляет примерно 50% дореформенного.

    Из изложенного вполне очевидны некоторые стратегические принципы, которых придется придерживаться, если мы действительно хотим добиться успеха:

    — переселения жителей из ветхого жилого фонда — общегородская проблема;

    Необходимы инвестиции, обеспечивающие увеличение валового внутреннего продукта.

    На основании изложенного можно сделать следующий главный вывод: время массового переселения из ветхого жилого фонда еще не наступило, т.к. для этого нет экономической основы.

    Как будет ясно из дальнейшего, дело осложняется тем, что нет достаточной юридической базы, да и само население, по существу, не подготовлено к решению этой проблемы в новых, рыночных, условиях. Это не означает, однако, что нужно приостановить начатый процесс. Продолжая начатое, нужно внести серьезные коррективы и в стратегию, и в тактику решения задачи.

    Разберем с учетом вышеизложенного  трудности и предложения, возникшие в ходе реализации реконструкции пятиэтажек, высказанные 23.10.96 на совещании представителей префектур в Управлении мэра Москвы.

    Прежде всего отметим, что схема долевого участия города в готовой продукции инвестора по схеме «50% на 50%», «30% на 70%» или им подобных порождает больше проблем, чем решает:

Написано: admin

Ноябрь 6th, 2015 | 3:02 пп